Siết căn hộ cho thuê theo ngày: Giá thuê dài hạn biến động ra sao?

Quy định mới tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP với mức xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích đang tạo ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Nhiều chủ sở hữu căn hộ cho thuê ngắn ngày theo hình thức kinh doanh Airbnb đứng trước áp lực phải dừng hoạt động hoặc nhanh chóng chuyển đổi mô hình vận hành. Sự dịch chuyển từ mô hình lưu trú ngắn ngày sang cho thuê dài hạn làm dấy lên câu hỏi liệu giá thuê nhà tại các đô thị lớn có chịu áp lực giảm sâu trong thời gian tới hay không.

Áp lực pháp lý từ Nghị định 339/2026/NĐ-CP và làn sóng dịch chuyển

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể đối diện với mức phạt từ 100 triệu đến 130 triệu đồng đối với cá nhân. Mức phạt hành chính rất cao này đang khiến không ít chủ nhà vận hành dịch vụ lưu trú ngắn ngày tại các thành phố lớn lo ngại nghiêm trọng về rủi ro pháp lý. Nhiều người đã bắt đầu tính đến phương án rút lui, lấy lại căn hộ để ở hoặc chuyển sang ký hợp đồng cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm nhằm bảo toàn dòng tiền an toàn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhận định rằng quy định mới này chắc chắn sẽ tác động rõ rệt đến nguồn cung căn hộ cho thuê ngắn ngày, đặc biệt tại các dự án chung cư vốn có tỷ lệ khai thác du lịch cao tại các đô thị lớn như TPHCM. Trong ngắn hạn, một bộ phận lớn chủ nhà sẽ phải dừng cuộc chơi ngắn hạn để chuyển hướng dòng tiền.

Diễn biến thị trường và áp lực lên giá thuê dài hạn

Khi một lượng lớn căn hộ dịch chuyển sang phân khúc dài hạn, nguồn cung thị trường chắc chắn sẽ gia tăng. Tuy nhiên, theo đánh giá từ các chuyên gia nghiên cứu thị trường của TMD Realty, kịch bản giảm giá thuê trên diện rộng là rất khó xảy ra. Điều này xuất phát từ sự khác biệt cốt lõi về tệp khách hàng mục tiêu, diện tích, thiết kế nội thất cũng như mức chi trả giữa hai hình thức thuê ngắn hạn và dài hạn.

Tác động của làn sóng chuyển đổi này sẽ mang tính cục bộ và tập trung chủ yếu ở một số khu vực trọng điểm tại TPHCM:

• Quận 1, Quận 4 và Quận 7: Những nơi tập trung lượng lớn khách du lịch, chuyên gia nước ngoài và khách công tác ngắn ngày chịu áp lực cạnh tranh trực tiếp.
• Bình Thạnh và Thảo Điền – An Phú: Khu vực có nhiều dự án cao cấp phục vụ cộng đồng người nước ngoài sinh sống và làm việc.

Tại những điểm nóng này, khi nhiều chủ nhà đồng loạt chuyển hướng sang tìm kiếm khách thuê dài hạn, mức độ cạnh tranh nội bộ sẽ gia tăng mạnh mẽ. Để thu hút khách hàng ổn định, chủ nhà có thể phải chấp nhận điều chỉnh giá thuê đi xuống hoặc bổ sung các chính sách ưu đãi đi kèm. Ngược lại, ở những khu vực có nhu cầu thuê ở thực cao gần trường học, cao ốc văn phòng, nguồn cung mới này sẽ nhanh chóng được hấp thụ, giúp giá thuê giữ mức ổn định hoặc chỉ tăng chậm lại chứ không giảm sâu.

Định hình lại hiệu quả đầu tư và xu hướng chuyên nghiệp hóa

Quy định siết chặt quản lý buộc các nhà đầu tư bất động sản phải tính toán lại bài toán dòng tiền và tỷ suất sinh lời thực tế. Hình thức cho thuê ngắn ngày tuy có doanh thu cao vào mùa cao điểm nhưng rủi ro pháp lý hiện tại đã đẩy thời gian thu hồi vốn của các căn hộ mua với giá cao vào thế khó khăn hơn. Ngược lại, những sản phẩm có vị trí đắc địa, dễ dàng chuyển đổi sang cho thuê dài hạn vẫn duy trì được sức hút bền vững đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Về lâu dài, thị trường bất động sản cho thuê được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Việc thu hẹp hoạt động cho thuê tự phát tại các chung cư để ở sẽ phân định rõ ranh giới giữa không gian sống của cư dân và các cơ sở lưu trú dịch vụ chuyên nghiệp. Điều này không chỉ làm giảm thiểu các xung đột trong quá trình vận hành nhà chung cư mà còn mở ra cơ hội tăng trưởng mới cho các loại hình căn hộ dịch vụ được cấp phép chính quy.

Tổng hợp các điểm mấu chốt nhà đầu tư cần lưu ý

• Chế tài xử phạt nặng: Mức phạt hành chính lên tới 100 – 130 triệu đồng đối với cá nhân tự ý biến căn hộ chung cư thành cơ sở lưu trú không đúng công năng để ở.
• Khu vực ảnh hưởng lớn nhất tại TPHCM: Quận 1, Quận 4, Quận 7, Bình Thạnh và khu vực Thảo Điền – An Phú.
• Giải pháp thích ứng: Chủ nhà cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án, chủ động chuyển đổi sang mô hình dài hạn hoặc cải tạo không gian phù hợp với nhu cầu ở thực.

Sự thay đổi về mặt pháp lý luôn mang lại những thách thức đi kèm cơ hội tái cấu trúc cho thị trường bất động sản. Việc thấu hiểu các quy định pháp luật và linh hoạt chuyển đổi mô hình khai thác sẽ giúp các nhà đầu tư bảo toàn dòng tiền một cách an toàn và bền vững. Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được những tư vấn chuyên sâu về thị trường căn hộ cho thuê và các giải pháp quản lý tài sản tối ưu nhất hiện nay.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc