Rủi ro pháp lý khi bán đất hộ gia đình thiếu chữ ký thành viên

Cảnh báo rủi ro từ tranh chấp giao dịch đất đai quy mô hộ gia đình

Giao dịch mua bán bất động sản đứng tên hộ gia đình luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp nếu các bên tham gia không nắm vững quy định pháp luật hiện hành. Một vụ tranh chấp hy hữu liên quan đến hợp đồng đặt cọc thửa đất trị giá 6,5 tỷ đồng là bài học đắt giá cho cả bên mua lẫn bên bán. Việc tự ý định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên có quyền lợi liên quan có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng và kéo dài.

Chi tiết vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc thửa đất 6,5 tỷ đồng

Theo hồ sơ vụ việc, vào tháng 3/2017, ông L. thỏa thuận nhận chuyển nhượng thửa đất rộng gần 3,8 ha tại tỉnh Bình Dương từ vợ chồng ông Đ. và bà V. với tổng giá trị thống nhất là 6,5 tỷ đồng. Để bảo đảm việc thực hiện giao kết hợp đồng, ông L. đã tiến hành đặt cọc trước cho bên bán tổng cộng 1 tỷ đồng qua hai đợt (đợt một 500 triệu đồng vào tháng 3/2017 và đợt hai thêm 500 triệu đồng vào tháng 4/2017). Cả hai lần giao nhận tiền đều được lập thành văn bản rõ ràng và có chữ ký xác nhận của các bên.

Theo thỏa thuận ban đầu, đến giữa tháng 5/2017, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Tuy nhiên, đến ngày hẹn, vợ chồng ông Đ. bất ngờ từ chối ký kết với lý do các con trong gia đình không đồng ý bán đất. Vụ việc nhanh chóng rơi vào bế tắc, dẫn đến việc ông L. khởi kiện ra tòa, yêu cầu vợ chồng ông Đ. phải hoàn trả lại 1 tỷ đồng tiền đặt cọc gốc kèm theo khoản tiền phạt cọc tương đương 1 tỷ đồng như cam kết.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông Đ. thừa nhận việc ký kết nhận tiền nhưng lý giải rằng thửa đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Do các con cũng có quyền đối với tài sản này và đồng loạt phản đối việc chuyển nhượng, giao dịch không thể tiếp tục thực hiện. Vì vậy, phía người bán chỉ đồng ý trả lại khoản cọc gốc cùng lãi suất ngân hàng phát sinh, kiên quyết từ chối khoản phạt cọc.

Phán quyết của tòa án và giải thích quy định pháp luật liên quan

Tại phiên tòa sơ thẩm, hội đồng xét xử tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông L., buộc vợ chồng ông Đ. bồi thường tổng cộng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi phía bị đơn kháng cáo, phiên tòa phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân TP.HCM) vào ngày 25/9/2018 (Bản án số 181/2018/DS-PT) đã đưa ra nhận định hoàn toàn khác.

Tòa phúc thẩm xác định, tại thời điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2003, tài sản này thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình ông Đ. Các con của ông Đ. vào thời điểm đó đã đủ điều kiện là thành viên có quyền sử dụng chung. Do đó, việc vợ chồng ông Đ. tự ý ký hợp đồng đặt cọc mà không hỏi ý kiến và không có sự đồng ý của các con là vi phạm quy định pháp luật về chủ thể tham gia giao dịch dân sự.

Mặt khác, bản thân người mua là ông L. cũng thừa nhận biết rõ thửa đất đứng tên hộ gia đình nhưng vì chủ quan, tin tưởng người bán nên đã không yêu cầu các thành viên khác cùng tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc. Xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả hai bên, tòa phúc thẩm tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Vợ chồng ông Đ. chỉ phải hoàn trả cho ông L. số tiền cọc 1 tỷ đồng cùng khoản lãi phát sinh do chiếm giữ tiền là hơn 113 triệu đồng, hoàn toàn thoát khỏi khoản phạt cọc trị giá 1 tỷ đồng.

Những lưu ý cốt lõi khi giao dịch đất đai thuộc sở hữu hộ gia đình

Để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn đầu tư và tránh các tranh chấp pháp lý kéo dài, người mua cần đặc biệt lưu ý các nguyên tắc sau:

• Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận: Cần làm rõ quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân, vợ chồng hay hộ gia đình để xác định đúng chủ thể sở hữu thực tế.
• Thu thập đủ chữ ký của các thành viên: Đối với đất hộ gia đình, mọi giao dịch đặt cọc hay chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc chữ ký trực tiếp của toàn bộ các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
• Tham vấn đơn vị chuyên nghiệp: Việc thực hiện các bước thẩm định pháp lý thông qua các thương hiệu uy tín như TMD Realty sẽ giúp giảm thiểu tối đa các rủi ro phát sinh từ các giao dịch phức tạp.

Hiêu rõ các quy định pháp lý về sở hữu đất đai là giải pháp tối ưu giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Hãy liên hệ ngay với TMD Realty để được hỗ trợ tư vấn pháp lý và tiếp cận các sản phẩm bất động sản an toàn, minh bạch. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc