Cảnh báo rủi ro ký quỹ khi M&A dự án bất động sản

Quy định nghiêm ngặt về nghĩa vụ ký quỹ dự án năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ thông qua các thương vụ M&A dự án bất động sản. Tuy nhiên, hành lang pháp lý mới đã siết chặt nghĩa vụ ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đối với các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng. Việc ký quỹ không đơn thuần là thủ tục hành chính mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để duy trì tính pháp lý của dự án.

Theo quy định hiện hành, khi thực hiện nhận chuyển nhượng, bên mua phải kế thừa toàn bộ nghĩa vụ tài chính và cam kết tiến độ của chủ đầu tư cũ. Nếu nghĩa vụ ký quỹ chưa được hoàn thành đúng thời hạn quy định, dự án sẽ ngay lập tức rơi vào nhóm cảnh báo đỏ từ cơ quan quản lý.

Bẫy chuyển giao dở dang và áp lực dòng tiền đột ngột

Nhiều doanh nghiệp khi tham gia thương vụ M&A dự án bất động sản thường chỉ tập trung vào quỹ đất hoặc giá trị chuyển nhượng mà bỏ qua bước thẩm định sâu tình trạng ký quỹ của chủ cũ. Đây chính là chiếc bẫy chuyển giao dở dang phổ biến trong năm nay.

• Dự án bị đình trệ: Tiến độ dự án bị treo do chủ cũ trễ hạn nộp tiền ký quỹ bảo đảm. Cơ quan quản lý nhà nước tiến hành lập biên bản và chuẩn bị các thủ tục thu hồi chủ trương đầu tư.
• Áp lực dòng tiền bất ngờ: Để cứu dự án khỏi nguy cơ bị thu hồi, bên mua buộc phải huy động ngay lập tức một khoản tài chính lớn lên đến hàng chục tỷ đồng để nộp tiền ký quỹ, làm đảo lộn hoàn toàn phương án dòng tiền và kế hoạch tài chính ban đầu.

Rủi ro đình chỉ thủ tục thay đổi nhà đầu tư

Không dừng lại ở việc áp lực dòng tiền, hệ quả pháp lý của việc chậm trễ ký quỹ là vô cùng nghiêm trọng. Khi hồ sơ chuyển nhượng được nộp lên, thủ tục thay đổi nhà đầu tư trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ bị cơ quan chức năng đình chỉ hoàn toàn cho đến khi nghĩa vụ ký quỹ được hoàn tất. Điều này gây ra sự tắc nghẽn giao dịch kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch phát triển dự án của doanh nghiệp mua lại.

Thực tế tại khu vực miền Nam, nhiều dự án thuộc phân khúc căn hộ và khu đô thị, bao gồm cả một số dự án bất động sản Thủ Đức đang trong quá trình chuyển nhượng, đã gặp phải vướng mắc này khi các bên không thống nhất được ai là người chịu trách nhiệm nộp khoản ký quỹ tồn đọng.

Giải pháp phòng ngừa rủi ro tài chính từ TMD Realty

Để bảo vệ dòng vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý khi tiến hành M&A dự án bất động sản, các chuyên gia tại TMD Realty khuyến nghị nhà đầu tư cần áp dụng cơ chế thanh toán an toàn thông qua tài khoản phong tỏa (Escrow).

Cụ thể, bên mua nên đàm phán đưa điều khoản phong tỏa một phần tiền thanh toán vào tài khoản trung gian tại ngân hàng. Khoản tiền này chỉ được giải tỏa cho bên bán sau khi cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ra văn bản xác nhận dự án đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ ký quỹ bảo đảm và hoàn tất thủ tục thay đổi nhà đầu tư trên giấy chứng nhận.

Việc thấu hiểu luật chơi mới và chủ động kiểm soát rủi ro pháp lý ký quỹ là chìa khóa để các doanh nghiệp thực hiện thành công các thương vụ nhận chuyển nhượng dự án trong giai đoạn hiện nay. Hãy liên hệ với TMD Realty để nhận được sự tư vấn chuyên sâu về các giải pháp phát triển dự án toàn diện và an toàn. Tìm hiểu thêm về M&A dự án bất động sản tại TMD Realty. Tìm hiểu thêm về dịch vụ tư vấn bất động sản TMD Realty tại TMD Realty.