Chính sách mới giúp giảm tiền sử dụng đất khi lên đất ở

Tháo gỡ gánh nặng tài chính từ những bất cập thực tế

Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của người dân nhằm hợp pháp hóa đất đai và ổn định chỗ ở. Nhằm tháo gỡ khó khăn về mặt tài chính khi bảng giá đất mới tăng mạnh, các quy định pháp lý mới nhất đã chính thức áp dụng cơ chế giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ tính lại khoản tiền đã nộp cho người dân.

Trước khi các văn bản hướng dẫn mới được ban hành, cử tri thành phố Đồng Nai đã phản ánh một thực trạng phổ biến: nhiều công nhân lao động và người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng mua đất nông nghiệp để làm nhà ở. Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất phải nộp tăng vọt gấp nhiều lần, vượt xa khả năng chi trả của họ.

Theo quy định gốc của Luật Đất đai 2024, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Tuy nhiên, bảng giá đất mới áp dụng tại nhiều địa phương ghi nhận mức tăng đột biến so với bảng giá cũ, khiến chi phí chuyển đổi thực tế trở thành rào cản quá lớn. Để giải quyết vướng mắc này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mở ra cơ chế giảm gánh nặng tài chính rõ rệt.

Chi tiết 3 mức thu tiền sử dụng đất theo quy định mới

Thay vì áp dụng cào bằng mức thu 100% chênh lệch như trước, Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở theo hạn mức giao đất tại địa phương. Hạn mức này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tùy thuộc vào điều kiện quỹ đất thực tế của từng khu vực đô thị hay nông thôn. Các mức thu mới được phân chia rõ ràng như sau:

• Trong hạn mức giao đất ở: Người dân chỉ cần nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đây là mức ưu đãi cực kỳ lớn giúp nhóm đối tượng có thu nhập trung bình thấp dễ dàng tiếp cận việc hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.
• Phần diện tích vượt hạn mức (không quá một lần hạn mức): Mức thu được áp dụng là 50% phần chênh lệch giá đất.
• Phần diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở: Người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch giữa hai loại đất theo quy định chung.

Quy định phân tầng này giúp bảo đảm quyền lợi cơ bản về nhà ở cho người dân, đồng thời vẫn kiểm soát được tình trạng gom đất nông nghiệp quy mô lớn để chuyển đổi mục đích phục vụ đầu cơ bất động sản trái phép.

Quyền lợi tính lại tiền đã nộp và các trường hợp được miễn giảm

Một điểm đáng chú ý trong chính sách mới là tính nhân văn và công bằng trong giai đoạn chuyển tiếp pháp luật. Bộ Tài chính xác nhận các trường hợp đã nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 sẽ được phép đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo biểu phí ưu đãi mới.

Nếu người dân đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nộp đủ tiền theo mức cũ, họ hoàn toàn có quyền làm hồ sơ đề nghị cơ quan thuế hoàn trả phần chênh lệch thừa hoặc thực hiện bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính đất đai khác. Điều kiện bắt buộc là người dân phải chủ động nộp hồ sơ đề nghị tính lại trước mốc thời gian giới hạn là ngày 1/1/2027. Quy định này giải tỏa nỗi lo cho những hộ gia đình đã lỡ nộp khoản tiền lớn trong giai đoạn giao thời của Luật Đất đai mới.

Để hỗ trợ toàn diện hơn cho các đối tượng yếu thế, pháp luật đất đai hiện hành cũng duy trì và cụ thể hóa các chính sách miễn, giảm hoặc cho phép hoãn, ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:

• Nhóm đối tượng được miễn, giảm: Áp dụng đối với đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; đất cấp cho người có công với cách mạng, hộ nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số tại các vùng khó khăn.
• Cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (nếu đáp ứng đủ điều kiện); hoặc các hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đang gặp khó khăn thực sự về tài chính và có nguyện vọng ghi nợ để chi trả dần.

Những giải pháp đồng bộ này không chỉ giúp giảm bớt áp lực tài chính cho các hộ gia đình muốn tách thửa, chia đất cho con cái ra riêng mà còn góp phần ổn định an sinh xã hội, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh.

Sự ra đời của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, mang lại cơ hội an cư thực sự cho người dân. Hãy liên hệ với TMD Realty để được hỗ trợ tư vấn các thông tin pháp lý chi tiết và cập nhật các biến động mới nhất trên thị trường bất động sản. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc