Thanh Khoản Nhà Mặt Phố Hà Nội Sụt Giảm: Thách Thức Và Cơ Hội

Thực tế thanh khoản chững lại và làn sóng hạ giá bán nhà mặt phố

Thị trường nhà mặt phố tại các quận trung tâm Hà Nội đang ghi nhận những diễn biến trầm lắng đáng chú ý về mặt thanh khoản. Dù mức giá chào bán của phân khúc bất động sản cao cấp này vẫn liên tục neo ở ngưỡng rất cao, song số lượng giao dịch thành công lại suy giảm rõ rệt. Nhiều chủ sở hữu sau thời gian dài tìm kiếm khách mua không thành công đã buộc phải chủ động điều chỉnh hạ giá bán tới hàng tỷ đồng nhằm kích cầu thị trường.

Khảo sát thực tế từ thị trường cho thấy làn sóng rao bán nhà mặt phố tại các tuyến đường huyết mạch của thủ đô đang có xu hướng gia tăng, nhưng tỷ lệ sang tên thành công lại rất hạn chế. Điển hình như tại quận Thanh Xuân, một căn nhà mặt phố từng được rao bán từ cuối tháng 10/2025 với mức giá khoảng 15 tỷ đồng, nhưng sau 8 tháng mòn mỏi chờ đợi, chủ nhà đã phải hạ giá bán xuống còn hơn 12 tỷ đồng, tương đương mức giảm khoảng 20%, mà vẫn chưa thể tìm được chủ nhân mới.

Tại các tuyến phố thương mại sầm uất bậc nhất, giá chào bán hiện tại vẫn ở mức cực kỳ đắt đỏ nhưng giao dịch vô cùng thưa thớt:

• Trên tuyến phố Nguyễn Trãi: Mức giá chào bán dao động phổ biến từ 350 triệu đến 650 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào vị trí và khả năng kinh doanh. Một căn nhà diện tích 112m2 tại đây đang được rao bán với giá 48 tỷ đồng (khoảng 428 triệu đồng/m2), trong khi một tòa nhà cao 10 tầng có diện tích 140m2 được chào giá lên tới 78 tỷ đồng (khoảng 557 triệu đồng/m2).
• Tại khu vực phố Chùa Bộc: Nơi vốn được mệnh danh là thiên đường thời trang, giá nhà mặt phố dao động từ 450 triệu đến 700 triệu đồng/m2. Trong đó, phân khúc diện tích nhỏ từ 40-70m2 có giá khoảng 480-580 triệu đồng/m2, còn các tòa nhà cao tầng thiết kế hiện đại, trang bị thang máy có giá chào bán từ 600-750 triệu đồng/m2.
• Khu vực Phố Huế: Ghi nhận mức giá chào bán từ 550 triệu đến hơn 1,3 tỷ đồng/m2. Các căn diện tích từ 50-100m2 phục vụ nhu cầu làm showroom, cửa hàng bán lẻ có giá phổ biến 650-920 triệu đồng/m2. Những tòa nhà văn phòng hoặc khách sạn có mặt tiền lớn, đang có dòng tiền cho thuê ổn định, được chào bán với mức từ 900 triệu đến 1,35 tỷ đồng/m2.

Những rào cản khiến phân khúc triệu đô mất dần sức hút

Nguyên nhân cốt lõi khiến nhà mặt phố trung tâm rơi vào cảnh khó thanh khoản xuất phát từ sự thay đổi sâu sắc trong thói quen tiêu dùng và mô hình vận hành doanh nghiệp. Sự bùng nổ của thương mại điện tử cùng xu hướng livestream bán hàng đã làm giảm đáng kể sự phụ thuộc của các thương hiệu vào các mặt bằng vật lý đắt đỏ tại trung tâm. Nhiều doanh nghiệp bán lẻ và văn phòng đại diện đã quyết định dịch chuyển sang các khu đô thị mới để thuê mặt bằng làm kho bãi, văn phòng kết hợp bán hàng trực tuyến nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác dòng tiền từ nhà mặt phố không còn hấp dẫn như giai đoạn trước. Trong khi giá trị bất động sản liên tục tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 và neo ở mức đỉnh, lợi suất cho thuê thực tế lại không tăng trưởng tương xứng. Điều này khiến bài toán tài chính của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm khách hàng sử dụng công cụ đòn bẩy ngân hàng, gặp áp lực nặng nề khi dòng tiền thu về từ việc cho thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay.

Tâm lý dè chừng quy hoạch đô thị và khuyến nghị từ chuyên gia

Một yếu tố quan trọng khác tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua là thông tin quy hoạch mở rộng của một số tuyến đường nội đô. Việc lo ngại tài sản nằm trong diện giải tỏa, tranh chấp hoặc bị thu hẹp diện tích sử dụng sau khi quy hoạch được thực thi khiến nhiều nhà đầu tư chọn giải pháp an toàn là đứng ngoài quan sát thay vì thực hiện giao dịch ngay lập tức.

Dưới góc nhìn dài hạn, ông Hoàng Kim, đại diện một đơn vị môi giới bất động sản nhận định rằng, nhà mặt phố vẫn là loại hình tài sản có giá trị bền vững và khả năng tích lũy cao nhờ lợi thế độc quyền về vị trí. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chậm như hiện nay, thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng:

• Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh: Đây có thể là thời điểm thích hợp để đàm phán, thương lượng với chủ nhà nhằm có được mức giá hợp lý và sở hữu những vị trí đắc địa vốn hiếm khi được bán ra trên thị trường.
• Đối với nhà đầu tư mới hoặc có nguồn vốn mỏng: Cần đặc biệt cẩn trọng bởi đây là phân khúc có giá trị giao dịch cực lớn, thời gian thanh khoản kéo dài và chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động quy hoạch đô thị. Việc thiếu kinh nghiệm đánh giá pháp lý và dòng tiền rất dễ dẫn đến rủi ro chôn vốn và áp lực tài chính nghiêm trọng.

Các yếu tố nhà đầu tư cần đánh giá trước khi xuống tiền mua nhà mặt phố:

• Đánh giá kỹ lưỡng pháp lý và quy hoạch chi tiết của tuyến đường để tránh rủi ro giải tỏa hoặc mất lộ giới.
• Tính toán dòng tiền thực tế từ việc cho thuê, tránh kỳ vọng quá cao vào sự tăng trưởng giá trị tài sản trong ngắn hạn.
• Cân nhắc tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính để bảo đảm khả năng thanh khoản dài hạn của dòng vốn trước áp lực lãi vay.
• Khảo sát kỹ biến động lưu lượng giao thông và xu hướng dịch chuyển thương mại của từng khu vực cụ thể để tối ưu hóa hiệu quả khai thác kinh doanh.

Việc nhà mặt phố tiền tỷ gặp khó khăn trong giao dịch phản ánh một giai đoạn điều chỉnh tự nhiên của thị trường dưới tác động của cả yếu tố kinh tế vĩ mô lẫn hành vi tiêu dùng mới. Để bảo đảm an toàn và tối ưu hóa hiệu quả dòng vốn, các nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cả mặt thông tin quy hoạch lẫn năng lực tài chính dài hạn. Hãy liên hệ với TMD Realty để được hỗ trợ tư vấn thông tin quy hoạch chi tiết và tìm kiếm các giải pháp bất động sản phù hợp nhất với nhu cầu của quý khách. Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản tại TMD Realty.

Nguồn: Theo vietnamnet | Xem bài gốc